賃料の減額を請求できる？

賃料の減額請求は、前回の賃料の合意のあとに、経済状況等諸般の事情に変更があり、周辺相場と比べて賃料が不相当になったような場合に認められます。

つまり、賃貸人と賃借人が合意して決めた賃料が尊重されるのが原則ですが、その後の社会の経済の状況や当事者双方の事情等に変動があり、その合意した賃料が、周辺の賃料相場から考えても不相当だと判断される場合に、賃料の減額が認められるということです。

賃貸人に賃料減額を申し入れて、断られた場合、賃料減額調停を申し立てることができます。調停前置主義ですので、調停を飛ばして訴訟を申し立てることはできません。

調停で話し合いがまとまらない場合には、訴訟で解決します。訴訟では、どのくらいの賃料が妥当かということを不動産鑑定士に鑑定してもらう必要があり、費用がかかります。

賃料減額が決まるまで、「請求を受けた者が相当と認める額」を払い続ける必要があります。契約どおりの家賃を払わなければ、債務不履行となります。賃料減額が認められれば、減額請求をした日以降の賃料が精算され、差額に年１割の利息をつけて賃貸人から返還されます。

賃料の増額を請求されたら？

賃料の増額請求も、減額請求のときと同じで、前回の合意の後に経済状況の変動等、事情の変更があって、今の賃料では、周辺の賃料相場と比べて不相当であるという理由が必要ですので、賃貸人に言われたからと言って、必ずしも増額に応じなければいけないというわけではありません。

増額に応じなかった場合には、賃料減額の調停の申立がされる可能性があり、それでもまとまらなければ、訴訟になることもあります。賃料の増額が必要だということは、賃貸人が立証しなければならないので、不動産鑑定士による鑑定の費用負担は賃貸人がします（事情によっては折半になることもあります）。

最終的に増額の要否が決まるまでは、「請求を受けた者が相当と認める額」を払い続ければよいのですが、契約している家賃の額はきちんと払わなければ、債務不履行になってしまいます。そして、最終的に増額が認められると、不足額に年１割の利息をつけて支払わなければいけなくなります。

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